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2018昆明新楼盘房价会下跌吗?

发布日期::2018-11-15浏览次数:101

摘要:昆明目前的楼盘房价从2013年开始,昆明楼盘

昆明目前的楼盘房价从2013年开始,昆明楼盘房价就出现了停滞不前的一个状态,在2016年下半年,昆明楼盘房价出现了一个小幅上扬,也形成了昆明楼盘房价上涨的一个态势。


事实上,新房楼盘房价不能真实的反应这个城市的楼盘房价情况。如果新盘都是均价8000,但是4年前你买的可能是二环以内的,而现在则是经开区。所以同样的价格并不能说楼盘房价没有上涨。

昆明房产的供求关系。决定楼盘房价的还有一个重要因素就是供求关系。昆明从2007年进行大规模的城中村改造,大量的土地供应出现,产生的结果就是供大于求和烂尾楼遍地。


从2014年开始,昆明一直在进行去库存,在2016年,昆明新建商品房面积低于出售面积,这算是一个积极信号,同时之前被称为鬼城的呈贡在多年发展及高铁利好以后,去库存任务基本完成,住宅库存大幅降低。


但是从昆明本身来说,卖地仍然是财政重要的一个收入来源,房地产仍然是支柱性产业,而同时昆明新开启的大量建设决定需要大量的资金投入,这就保证了,在一段时间以内昆明政府不会压缩土地供应。同时,由于从2016年开始,昆明楼市已经开始外地大开发商唱主角,这些开发商更多强调快速周转,因此这一点也保证了楼市新盘的供应不会紧缩,囤地待涨也不会出现。

另外一个方面就是需求,昆明目前常驻人口将近700万,整个云南将近4300万人,而昆明在云南的核心地位是不可动摇的。


从这点来说, 需求肯定不会出现大的萎缩。从外部来说,昆明作为春城,外地人来购房的可能性并不低,在2018年春节,昆明有一个楼盘,用户中15%是来自于北上广的客户。整体来说,昆明这几年的需求会维持在一个稳定状态,昆明一年的成交量大约在15万套(包含二手房)左右,以目前昆明的态势,维持这个需求量应该问题不大。


综合来讲,只要外部需求不出现大增长,整体昆明的需求会继续维持在一个相对稳定的态势,不会对价格产生大的影响。

昆明的前途怎样? 曾经有朋友说,昆明只要有蓝天白云有四季如春就够了,至于经济好不好那是次要。如果是一个公务员或者是其他有稳定收益的人来说,这句话没有错。但是对大多数和我一样靠打工生活的人来说,这是不可能的。


服务业能支撑的高收入人群是非常有限的,大部分人只会集中到中低收入。

所以一个城市,一个几百万人口的城市,如果只依靠服务业,请问有多少大爷过来让你服务了?昆明从地理位置和国家定位来说,都是一个有很大前途的地方,作为国家定义的面向中南半岛的制造业中心,在未来10年国家投给云南的资金可能会超过建国以来的总和,这是昆明的机会,随着中老铁路等跨境铁路的建设,昆明作为中心城市的辐射会越来越大,希望我们的父母官不要浪费这个机会。


昆明的前途,可以说能从长期保证昆明的繁荣,保证昆明的楼市安全。

未来可能出现的影响?在未来有一点是可以确定的,就是房产税一定会出台。


许多人抱有不切实际的想法,认为房产税可能不会出现,那是不可能的,以后地方政府的收入将会从卖地过渡到征收房产税上。我们几乎可以确定的说,在2020年左右,房产税一定会出台。


唯一的疑问在于,房产税是不是会分地域分步实行。另外房产税的实行,并不一定能将楼盘房价下降多少,伦敦曼哈顿的楼盘房价依然在上涨之中,只是说这个东西的出台,会让房产投资更加精细化,更加专业化。随意买、任性买就可以从中赚钱的时代应该是不存在了,以后有空我会专门讲讲楼市投资的一些问题。

2018年的昆明楼盘房价,我个人认为仍然会小幅上扬,如果位置好有核心资源的房子,作为刚需看好就可以出手,好东西在任何时代都是稀缺的。最后还是记住大老板的一句话:房子是用来住的,不是用来炒的。这可能是未来楼市调整的方向。
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