听说你要借名买房,要注意些什么呢?

发布时间:2018-06-11发布人:system来源:新闻
摘要: --我想问你借个东西?--借什么?--借你的名字买套房子。在房价日益增长的今天,买房是件大事。自己买的房子本应该登记自己的名字,但是现实原因,我们退而求其次选择了借他人名义购买房子...

--我想问你借个东西?
--借什么?
--借你的名字买套房子。


在房价日益增长的今天,买房是件大事。自己买的房子本应该登记自己的名字,但是现实原因,我们退而求其次选择了借他人名义购买房子。这样的借名行为会有哪些风险呢?借名买房中又该注意些什么呢?


首先解决大家最关心的问题。借名买房会有哪些风险?


一、借名双方签订的合同可能会认定为无效。


我国《合同法》规定:损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。你想想你为什么考虑借名买房,是不是很可能存在上面的原因?因此可不可以借名买房是借名买房中首先要搞清楚的问题。一般来说:


1、借名购买并登记普通性质的住房,且不违反任何法律法规以及政策的,一般认可合同效力。


2、借名购买普通性质住房违反国家或地方政策,例如部分城市的限购令、限贷令,法院判决存在较大分歧,一般认可合同效力,但也有法院认为当然无效的。


3、借名购买并登记保障性质住房的,各地法院的判决也有较大差异。大部分法院认定此类合同无效。原因如上。


4、借名买房以获得更多的税收优惠的,一般认定为有效。


5、为了非法目的,恶意规避法律的一般认定为无效。如实际购买人为将自己的贪污所得、受贿所得等非法收入转变为合法收入,与他人签订借名买房合同,把自己用灰色收入购买的房屋登记在他人名下。


合同一旦无效后,实际出资人无法主张对房屋的所有权,将会彻底得不偿失。所以搞清楚双方是否可以借名是第一步需要解决的问题。



二、借名买房二人之间不承认借名事实或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。


原先说的好好的,房子是你买的,钱也是你付的,房子属于你。但是看着房价日益增长,对方耍赖了,声称房子是他自己买的,只是借了你的钱。


这也是借名买房中常见的纠纷。由于借名买房中两方一般具有特殊关系,因此很少有正儿八经签订借名买房合同的,在没有白纸黑字证明的情况下,一方事后反悔,另一方就比较被动了。


再者,如果一方死亡,继承人不承认,那这个举证就更加麻烦了。


三、登记购房人配偶或者其他家庭成员不承认借名买房事实。


你和张三约好,房子你买,名字写在张三名下。等你辛苦还完贷款之后,找张三过户,张三老婆不同意了,这婚姻期间内张三名下的房产,是她和张三的夫妻共同财产,怎么能过户给你呢?


四、房产被登记购房人转卖给第三人或者被设立抵押。


你信任张三,将房屋登记在他名下。但是万万没有想到,他背着你卖给了李四,或者,他背着你拿着房子在银行贷款了20万。


这种情况下,你竹篮打水一场空的可能性也非常大。我们国家有善意取得制度。第三人在没有过错的情况下,依据房屋登记信息信任张三是房屋所有人,并且与之交易或者设立抵押是受法律保护的。这种情况下,房屋你是没戏了,只能依据借名合同向张三主张违约责任。


五、房产被法院强制执行。


还是接着上面的例子。张三如果在外欠了债。法院经过判决后强制执行挂在张三名下的房子。当然你认为这房子只是挂在张三名下,实际上是你花的钱。但是法院不这么想。这种情况下,先不论你将会经历怎样的诉累,单纯从结果上来说,在执行阶段能打赢执行异议之诉的可能性非常低。


六、其他风险。


总的来说借名买房后患无穷。除去以上五点常见的法律风险,还有其他风险无法在此一一列举说明。比如借名期间,如果遭遇拆迁,拆迁款如何分配等等问题。


敲黑板:在审判实践中,由于缺乏明确的法律指引,法院在认定借名事实以及适用法律的过程中遇到许多棘手的问题。不仅如此,不同地方法院针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。也就是说,在借名买房这件事上,非万不得已,请绕开借名买房。


但是不得不借名买房,又应该怎么做呢?


作为一个以解决大众疾苦为己任的公众号,对于大家的需求从来都不会说No。如果你还是打定主意借名购房,那么下面这些做法可以助你一臂之力。


一、与借名买房另一方签订借名买房合同,约定好相关权利义务。合同永远是最直接也是最易获取的证据。如果你不好意思和对方签订合同,那么尽可能留下微信、录音等相关证据证明你们双方之间的借名事实。


二、全程参与与第三人或者开发商签订房屋买卖合同的全过程。尽可能让第三人或者开发商知道你才是实际购买人。并且在这个过程中,留下能证明你是实际购买人的证据。


三、相关房屋的购款以及税费等由自己的银行卡直接转账到对方账户,并由自己保留好发票或者收据。


四、由自己保管房产证。实际登记人无论是买卖房屋或者抵押登记,都需要房产证原件。因此将房产证拿在手上,是最有效避免风险的方式。


五、实际使用房屋。保留好相关水电费发票或者装修凭证,这些证据可以证明是你实际使用者房屋。如果你打算把房屋出租,则需要以自己的名义与租户签订租赁合同。


六、如果借名方已婚,需要将借名买房事实告知其另一半,当然如果顺带告知其子女,那就最好了。比如请对方全家吃一顿饭以感谢对方配合你买房。

  以上就是今天的内容。每个案子都有特殊性,并不能绝对概括。